合发彩票下载市人民政府關于印發合发彩票下载市城市更新項目地價計收辦法的通知(珠府〔2019〕60號)

2019-09-12

  ZFGS-2019-09

  珠府〔2019〕60號

橫琴新區管委會,各區政府(管委會),市政府各部門、各直屬機構:

  現將《合发彩票下载市城市更新項目地價計收辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。實施過程中遇到的問題,請徑向市自然資源局反映。

  

  

  合发彩票下载市人民政府

  2019年9月12日

  合发彩票下载市城市更新項目地價計收辦法

  第一章 总 则

  第一條 爲進一步完善差別化的城市更新項目地價計收標准,發揮地價杠杆對推動城市更新的調節作用,根據有關法律、法規和政策規定,結合合发彩票下载市實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本市行政區域範圍內經批准的城市更新項目。

  第三條 城市更新項目地價計收遵循以下基本原則:

  (一)單宗評估原則,按照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》等相關政策規定,以單宗土地市場評估價作爲地價計收體系基礎。

  (二)利益共享原則,綜合考慮補公貢獻、拆遷補償成本、産業扶持等因素,合理確定地價計收體系,統籌兼顧政府、村集體、權利主體和市場主體等各方利益。

  (三)分類指導原則,區分不同情形,設定差別化的地價計收標准,實施分類指導。

  本辦法所稱單宗土地市場評估價,是指以擬協議出讓的宗地爲單位,經相關規定程序和方法評估並審定的國有建設用地使用權市場價格。

  第四條 城市更新項目地價按照舊廠房、舊村、舊城鎮、“三地”及補公五個類別,結合更新類型、更新方向等區分不同情形予以計收。

  舊廠房、舊村、舊城鎮按照原土地用途予以區分。

  本辦法所稱的舊廠房,包括工業用地或倉儲用地上的廠房、倉儲建築及配套建築。

  本辦法所稱的舊村,包括城中舊村或舊村莊的舊村場、生活留用地及生産留用地。

  本辦法所稱的舊城鎮,包括商服用地、城鎮住宅用地、公共管理與公共服務用地、軍事設施用地、交通服務站場用地、港口碼頭用地,以及工業用地、倉儲用地範圍內的住宅區。

  本辦法所稱住宅區,是指獨立式住宅或多業主住宅所在的單宗用地區域、共用宗地相應區域,萬山區除外。

  本辦法所稱“三地”,是指邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有建設用地。

  本辦法所稱補公,是指在城市更新中由實施主體建設並建成後産權無償移交予政府的建築或項目。

  第五條 城市更新項目地價計收涉及不同類別或同一類別不同情形的,應按以下方式對各類別、情形相應土地用途及建築規模予以區分計收:

  (一)相關政策規定或批複文件明確有對應土地用途及建築規模的,按相關政策規定或批複文件予以區分;

  (二)除上述情形外,按各類別、情形原土地面積比例關系分攤予以區分。共用宗地的不動産登記證書未記載各類別、情形分攤用地面積的,原土地面積比例關系依據現狀房屋認定面積占比確定。

  第二章 一般规定

  第六條 土地估價報告自提交之日起一年內有效。提交之日以土地估價報告備案登記時填報的提交估價報告日期爲准。

  在土地估價報告有效期內未簽訂土地使用權出讓合同的,應重新按規定程序進行地價評估及估價結果報批。

  在簽訂土地使用權出讓合同前,涉及更新單元規劃經濟技術指標變更的,應完善城市更新單元規劃及供地方案變更及報批手續,並依據經批准變更後的城市更新單元規劃及供地方案批複文件,重新按規定程序進行地價評估及估價結果報批。

  重新進行地價評估的,估價時點應更新調整爲土地估價機構實地查勘之日。

  本辦法所稱日,均指日曆日。

  本辦法所稱各區,包括橫琴新區(即橫琴、保稅區、洪灣片區一體化改革發展新拓展區,下同)、各行政區及經濟功能區。

  第七條 城市更新項目采取協議出讓方式供地的,土地使用年限分別按下列不同情形認定:

  (一)拆建項目土地使用年限自區政府(管委會)批准同意供地方案之日起重新起算,如供地方案未明確具體年限的,按新規劃條件下相應用途土地使用最高年限執行。

  (二)改建項目土地剩余使用年限保持不變,如超過新規劃條件下相應用途土地使用最高年限的,按新規劃條件下相應用途土地使用最高年限執行。

  第八條 各區城市更新行政主管部門按照下列不同情形及標准組織開展城市更新項目現狀房屋面積認定工作:

  (一)已辦理不動産産權登記的,以不動産登記機構的登記爲准;

  (二)已辦理了規劃驗收(規劃條件核實,下同)、竣工驗收(竣工備案,下同)或確權手續之一,未取得不動産産權登記證書的,以規劃驗收、竣工驗收或確權登記時核定測繪成果的建築面積爲准;

  (三)未辦理規劃驗收、竣工驗收或確權登記手續的,以具有資質的測繪單位出具的符合原經批准的報建圖紙部分的現狀房屋測繪面積爲准;

  (四)城中舊村更新項目、住宅區更新項目、萬山區城市更新項目等另有規定的,從其規定;

  (五)不符合上述四項情形的,按無現狀房屋認定面積處理。

  第三章 地价计收标准

  第一节 旧厂房更新项目地价计收标准

  第九條 采取協議出讓方式供地的“工改工”類拆建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)規劃容積率1.0(含)以下部分,地價按新規劃條件下批准年限單宗土地市場評估價與原規劃條件下剩余年限單宗土地市場評估價差額(差額爲負數的,視爲無差額處理,下同)的40%計收;

  (二)規劃容積率1.0以上部分,地價不計收。

  本辦法所稱工改工,是指工業用地或倉儲用地改造後爲一類、二類、三類工業用地或倉儲用地。

  本辦法所稱規劃容積率,按照新規劃條件計容積率總建築規模、協議出讓用地範圍結合容積率修正系數計算。規劃容積率涉及多用途的,應按各用途計容積率建築面積比例分攤。

  第十條 采取協議出讓方式供地的“工改産”類、“工改公共”類拆建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)規劃容積率1.0(含)以下部分,地價不計收;

  (二)規劃容積率1.0以上部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的40%計收。

  本辦法所稱工改産,是指工業用地或倉儲用地改造後爲新型産業用地。

  本辦法所稱工改公共,是指工業用地或倉儲用地改造後爲公共管理與公共服務用地。

  第十一條 采取協議出讓方式供地的“工改商”類拆建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)自持部分,在規劃容積率1.0(含)以下的,地價不計收;超出規劃容積率1.0的,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的40%計收;

  (二)非自持部分,在規劃容積率1.0(含)以下的,地價不計收;超出規劃容積率1.0的,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的90%計收;

  (三)配建的住宅部分(不得計入本條前述條款),地價按相應用途單宗土地市場評估價的100%計收。

  本辦法所稱工改商,是指工業用地或倉儲用地改造後爲商服用地。

  本辦法所稱自持部分,應由實施主體持有,其規劃批准用途及建築面積應在供地方案、項目實施監管協議、土地使用權出讓合同中予以明確。自持物業轉讓的,應按本條前述規定補繳相應地價款。

  第十二條 采取協議出讓方式供地的“工改工”類、“工改産”類、“工改公共”類改建更新項目,地價不計收。

  第十三條 采取協議出讓方式供地的“工改商”類改建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)自持部分,在規劃容積率1.0(含)以下的,地價不計收;超出規劃容積率1.0的,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的40%計收;

  (二)非自持部分,在規劃容積率1.0(含)以下的,地價不計收;超出規劃容積率1.0的,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的60%計收。

  第十四條 臨時改變舊工業建築使用功能類更新項目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不變,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)“工改工”“工改産”“工改公共”類的,地價不計收;

  (二)“工改商”類的,在首次批准的兩年使用期內,不計收地價;使用期滿經批准續期的,地價按其批准更新後的建築功能相應用途、計容積率建築面積和批准年限,以批准續期之日時點的公告土地評估市場價格的年平均值計收。

  本辦法所稱公告土地評估市場價格,是指自然資源行政主管部門按照我市規定,每半年定期公布的國有建設用地使用權評估市場價格。

  公告土地评估市场价格的年平均值 = 公告土地评估市场价格 ÷ 土地使用最高年限。

  第十五條 舊廠房整治更新項目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不變,地價不計收。

  第二节 旧村更新项目地价计收标准

  第十六條 采取協議出讓方式供地的城中舊村拆建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)新規劃條件下保留劃撥性質的原有村集體物業補償安置及新增村集體經濟發展物業部分,地價不計收;

  (二)新規劃條件下村民現狀房屋認定面積的定額倍數(含)以內住宅功能部分,地價不計收;

  (三)新規劃條件下舊村場及生活留用地範圍內村集體物業現狀房屋認定面積的定額倍數(含)以內住宅功能部分,地價不計收;

  (四)生産留用地上村集體物業現狀房屋認定面積的1.1倍未達到生産留用地用地面積容積率1.0的,新規劃條件下生産留用地用地面積容積率1.0的定額倍數(含)以內住宅功能部分,地價不計收;達到生産留用地用地面積容積率1.0的,新規劃條件下生産留用地上村集體物業現狀房屋認定面積的定額倍數(含)以內住宅功能部分,地價不計收;

  (五)其余部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的60%計收。

  橫琴新區、香洲區村民現狀房屋認定面積的定額倍數取值爲2.0,其他區爲2.3;橫琴新區、香洲區村集體現狀房屋認定面積的定額倍數取值爲0.7,其他區爲1.0。

  第十七條 舊廠房、舊城鎮用地用于承接城中舊村拆建更新項目異地轉移住宅建築指標的,其承接的住宅建築指標按照本辦法第十六條規定處理。

  第十八條 城中舊村改建、整治更新項目以及舊村莊改建、整治更新項目地價不計收。

  第三节 旧城镇更新项目地价计收标准

  第十九條 采取協議出讓方式供地的住宅區拆建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)現狀房屋認定面積1.2倍(含)以內的住宅功能部分,地價不計收;

  (二)其余部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收。

  第二十條 采取協議出讓方式供地的其他舊城鎮拆建更新項目,分別按照下列不同情形及標准計收地價:

  (一)萬山區現狀房屋認定面積未達到毛容積率1.0的,規劃容積率2.0(含)以下部分,地價不計收;超出部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收;

  (二)其他區域現狀房屋認定面積未達到毛容積率0.5的,規劃容積率1.0(含)以下部分,地價不計收;超出部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收;

  (三)其他區域現狀房屋認定面積達到毛容積率0.5,但未達到毛容積率1.0的,新規劃條件下現狀房屋認定面積的2.0倍(含)以內部分,地價不計收;超出部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收;

  (四)現狀房屋認定面積達到毛容積率1.0(含)的,規劃容積率2.0(含)以下部分,地價不計收;規劃容積率在2.0至2.5(含)之間的部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的50%計收;超出部分,地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收。

  本條款所稱毛容積率,按更新單元拆除範圍內現狀房屋認定總面積及已供用地總面積結合容積率修正系數計算。

  第二十一條 采取協議出讓方式供地的舊城鎮改建更新項目,地價按新規劃條件下相應用途批准年限單宗土地市場評估價與原規劃條件下相應用途剩余年限單宗土地市場評估價差額的40%計收。

  第二十二條 舊城鎮整治更新項目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不變,地價不計收。

  第四章 其他规定

  第二十三條 容積率修正系數按照下列不同情形分別確定:

  (一)萬山區具有以建築基地面積核定供地面積情形的城市更新項目,修正系數爲0.5;

  (二)其他城市更新項目,修正系數爲1.0。

  第二十四條 城中舊村實施拆建更新後,原未納入城中舊村拆建更新單元範圍的生産留用地實施城市更新的,其地價按本辦法舊廠房更新項目地價計收標准有關規定執行。

  第二十五條 “三地”納入城市更新單元範圍一並協議出讓的,相應部分地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收。

  第二十六條 城市更新項目涉及補公的,相應部分地價不計收,並納入供地方案及項目實施監管協議予以明確。

  第二十七條 采取協議出讓方式供地的城市更新項目涉及分期供地的,應以項目整體依據城市更新單元規劃及供地方案批複文件確定的各期用地規劃經濟技術指標,確定相應各期地價。

  在土地估價報告有效期內未簽訂土地使用權出讓合同的,或在簽訂土地使用權出讓合同前涉及更新單元規劃經濟技術指標變更的,應按照本辦法第六條規定,重新按程序核算該期地價並報批。

  第二十八條 采取協議出讓方式供地的城市更新項目涉及原以劃撥方式取得土地使用權的,應在供地方案及批複文件中明確以下內容:

  (一)准予按原土地用途轉變爲出讓方式;

  (二)土地使用年限按照本辦法第二十九條處理,自區政府(管委會)批准同意供地方案之日起重新起算;

  (三)實施主體在辦理項目供地手續時一並完善按原土地用途補辦出讓的相應手續,補繳相應劃撥土地使用權轉變爲出讓方式的地價款。

  第二十九條 采取協議出讓方式供地的城市更新項目涉及原以劃撥方式取得土地使用權的,分別按照下列不同情形及標准補繳相應劃撥土地使用權轉變爲出讓方式的地價款,補繳時不扣除原已繳地價:

  (一)舊廠房更新項目的,按相應用地容積率1.0、原土地用途、土地使用年限20年,以區政府(管委會)批准同意供地方案當時的基准地價的40%補繳;

  (二)城中舊村更新項目、萬山區舊城鎮更新項目需回遷住宅的,按照相應現狀房屋認定總面積、住宅用途、土地使用年限35年,以區政府(管委會)批准同意供地方案當時的基准地價的50%補繳;

  (三)住宅區更新項目需回遷住宅的,按照相應現狀房屋認定總面積、住宅用途、土地使用年限40年,以區政府(管委會)批准同意供地方案當時的基准地價的57%補繳;

  (四)除上述情形外,按現狀房屋認定面積(不足相應用地容積率1.0的,按容積率1.0計算)、原土地用途、相應用途土地使用最高年限,以區政府(管委會)批准同意供地方案當時的基准地價補繳。

  劃撥土地使用權轉變爲出讓方式補繳的地價款應與項目地價評估結果一並報區政府(管委會)審批。

  第三十條 采取協議出讓方式供地的城市更新項目,原宗地存在不符合“三舊”改造地塊標圖建庫相關規定的部分,應予以實施政府收購,按照原規劃條件及現行土地管理的有關規定計算補償總額給予原土地權利人貨幣補償,並納入供地方案及項目實施監管協議予以明確。

  第三十一條 《合发彩票下载市城市更新項目地價計收和收購補償管理辦法(試行)》(珠府〔2015〕19號文)失效之日至本辦法施行之日期間取得更新單元規劃方案、供地方案批複文件的城市更新項目,地價計收按以下方式處理:

  (一)舊廠房、舊城鎮城市更新項目地價計收,可按照本辦法有關規定執行;

  (二)已取得地價評估結果批複文件的城中舊村更新項目地價計收,按照區政府(管委會)有關批複文件執行;

  (三)市政府另有規定的,從其規定。

  第三十二條 各區政府(管委會)可根據工作需要,制定區級城市更新項目地價計收標准。地價計收標准不得低于本辦法規定標准。

  第三十三條 本辦法未盡事宜,按照我市現行自然資源管理有關規定執行。

  第五章 附 则

  第三十四條 本辦法由市自然資源局負責解釋。執行過程中遇到特殊情況或有未及情形的,由市自然資源局收集後提請市政府研究決定。

  第三十五條 本辦法自2019年9月12日起施行,有效期至2024年9月11日。

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