合发彩票下载市人民政府關于印發合发彩票下载市國有建設用地地價管理規定的通知(珠府〔2019〕61號)

2019-09-18

  ZFGS-2019-10

珠府〔2019〕61號

 

橫琴新區管委會,各區政府(管委會),市政府各部門、各直屬機構:

  現將《合发彩票下载市國有建設用地地價管理規定》印發給你們,請認真貫徹執行。實施過程中遇到的問題,請徑向市自然資源局反映。

  

  

  合发彩票下载市人民政府

  2019年9月18日

  合发彩票下载市國有建設用地地價管理規定

 

  第一條 爲加強地價管理,維護土地市場正常秩序,進一步規範和完善我市國有建設用地使用權有償使用制度,保障土地所有者、使用者合法權益,根據有關法律法規規定,結合本市的實際,制定本規定。

  第二条 本规定所称国有建设用地使用权价款,是指国有建设用地使用权的出让价款(以下简称地价款),包括经市政府批准定期公布施行的基准地价、评估市场价格和逐宗委托土地估价机构开展的土地使用权出让地价评估价格。地价中土地开发程度为“五通一平”(宗地外通路、通给水、通排水、通电力、通讯和宗地内土地平整),各用途(类别)修正系数详见附件1,另有规定或土地出让合同(协议)另有约定的除外。万山海洋开发试验区的土地开发程度为“三通”(宗地外通路、通电力、通讯)。

  基准地價經市政府批准後公布實施,並可根據社會經濟發展、土地市場供求狀況適時調整。

  評估市場價格是指自然資源主管部門按照我市規定,每半年定期公布的國有建設用地使用權評估市場價格。

  土地使用權出讓地價評估價格是指土地估價機構按照《國有建設用地使用權出讓地價技術規範》等規定的程序和方法,參照合发彩票下载正常市場價格水平,評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

  采取招標拍賣挂牌方式出讓的用地,以實際成交價格確定土地的地價款。

  第三条 自然资源主管部门依以下及相关法律法规规定的情形,根据用地单位申请,按照受理时的地价管理规定办理地价核实手续:

  (一)用地單位以有償使用方式取得土地使用權,申請辦理用地批准手續的。

  (二)用地單位取得土地使用權後,經依法批准改變原規劃設計條件的。

  (三)用地單位向不動産登記機構申請辦理不動産確權的。

  用地容積率小于或等于1.0的宗地,按用地面積計收地價;用地容積率大于1.0的宗地,按建築面積計收地價,另有規定或土地出讓合同(協議)另有約定的除外。

  第四條 城市更新項目、劃撥性質單套普通住宅、1990年以前商品房(香洲區部分)、農民建房管理、爛尾樓整治等市政府另有計補地價規定的,從其規定。

  第五條 在我市行政區範圍內(不含橫琴新區及一體化改革發展新拓展區域),以劃撥、出讓和租賃(含臨時使用)等方式取得的國有建設用地使用權的地價款(含租金)依據本規定確定。

  國有建設用地使用權地價款的計算標准以人民幣爲結算單位;用外幣支付的,按支付當日結算銀行公開挂牌的外彙買賣中間價折合人民幣計算。

  第六条 自然资源主管部门负责本规定的具体实施工作。各区政府(管委会)、财政、监察、发展改革、国资、不动产登记、税务等部门,依据部门职责配合做好地价管理相关工作。

  第七條 符合《劃撥用地目錄》規定的項目用地,由用地單位提出申請,經有批准權的人民政府批准,土地使用者以劃撥方式取得國有建設用地使用權的,土地使用年限未定期,土地無償按現狀供地;宗地內的“五通一平”及征地拆遷安置補償等費用由用地單位承擔。

  第八條 對于曆史確權用地(含已辦理房屋所有權登記但未辦理用地批准手續)或已辦理用地批准手續但未辦理計收地價手續的劃撥用地,其國有建設用地使用權以劃撥方式提供土地使用權,土地使用年限未定期,土地無償按現狀供地;經依法批准土地取得方式由劃撥改爲出讓的,按本規定補交地價。

  第九條 對原經批准以有償劃撥方式提供土地使用權的用地,符合《劃撥用地目錄》規定的,經市政府批准,其供地方式由有償劃撥變更爲無償劃撥,原已按有償劃撥方式繳交的地價不再作退還、抵頂;原已按有償劃撥方式取得土地使用權但欠繳地價款或作挂賬處理的,不再追繳或原挂賬手續作注銷處理。不符合《劃撥用地目錄》規定的,經依法批准土地使用權取得方式由劃撥改爲出讓後,再依本規定按相應土地用途法定最高年限補交地價款。

  第十條 出讓風景名勝設施項目用地按現狀供地,涉及宗地內的“五通一平”及征地拆遷安置補償等費用由用地單位承擔。

  第十一條 爲規範國有建設用地使用權的管理,按以下方式計收地價:

  (一)經依法批准,地上有合法建築物的國有建設用地使用權土地取得方式由劃撥改爲出讓(含轉讓)且不改變原批准用途的,按照辦理變更登記當時相應用途的基准地價補交地價。

  (二)以出讓方式取得的工業項目用地轉讓時項目整體未投産的,土地出讓合同(協議)未約定且屬優惠地價(即低于出讓時基准地價)的,由原受讓方按受讓時的基准地價補交差價。

  (三)以出讓方式取得的工業項目用地轉讓時項目整體未投産的,土地出讓合同(協議)有約定的,按約定標准補繳地價。

  (四)對于原鬥門縣(區)在鬥府〔2004〕46號文發文前(即2004年7月21日之前)出讓的曆史用地(別墅用地除外),且在出讓時未確定規劃設計條件、只按容積率1.0計收地價的,自然資源主管部門首次確定的建設規模超過容積率1.0的,容積率1.0-1.5部分按基准地價計收,容積率1.5以上按評估市場價格計收。

  (五)一宗用地上具有兩種及以上土地用途(功能),且辦理當時原規劃部門尚未明確各用途的具體占比,原國土部門暫按總容積率計費的出讓用地(采用綜合價的除外),在明確具體各用途占比後,用地單位再次到自然資源主管部門辦理計收地價時,原已計收地價的容積率內,各用途的具體面積調整涉及地價的,按原已計費地價標准調整。

  (六)已出讓用地不動産確權登記申請的建築面積超出《建設工程規劃許可證》的建築面積部分,經行政主管部門驗收通過並確認屬規劃許可合理誤差範圍的,采用評估市場價格計收。

  (七)經依法批准改變原已確定的用地位置、用途、容積率等規劃設計條件需補交地價或本條第(一)至第(六)項情形外其他涉及補交地價的,自然資源主管部門逐宗委托土地估價機構開展地價評估,並將土地估價機構出具的土地使用權出讓地價評估價格作爲重要參考,集體決策確定補繳金額。如因改變土地使用條件等情形造成土地價值降低,不再退回相應地價款。

  第十二條 對于以招標拍賣挂牌公開出讓方式取得的用地,應采用評估市場價格補交地價的,取實際成交價和評估市場價格兩者孰高者補交地價。

  第十三條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權,因土地利用總體規劃或者城市規劃調整等原因,經市政府批准采用置換方式調整已經批准給用地單位或者個人使用的土地,新用地與原用地的土地價值按等值原則處理,土地價值按第十一條第(七)項規定確定。

  第十四條 經依法批准,臨時使用國有存量建設用地用于經營性用途的,按照辦理當時相應用途的評估市場價格的2%—5%標准計收臨時使用年金,具體比例由各區政府(管委會)根據轄區實際情況自行確定,但不得低于相應用途的評估市場價格的年平均值,且臨時使用期限不超過兩年。

  第十五條 依法租賃國有建設用地用于工業項目的,土地租賃期限最長不得超過20年。租賃底價采用公開方式委托土地估價機構進行評估,可按照租賃年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數。續期時的地價款,可參照原租賃合同約定的價格評估確定,但不得低于續期時所在地土地等別相對應的工業用地最低價標准。

  第十六條 通過招標拍賣挂牌方式取得工業用地土地使用權,采取先租後讓方式使用土地的,中標人或競得人與自然資源主管部門簽訂“2+3+N”的土地出讓合同,在合同中分別明確約定2年基建租賃期、3年投産租賃期和N年出讓期需繳納的地價款,相應出讓(租賃)底價需采用公開方式委托土地估價機構進行評估後確定。

  第十七條 屬于我省優先發展産業且用地集約的制造業項目,土地出讓底價可按所在地土地等別對應工業用地最低價標准的70%執行。

  第十八條 商業用地按以下規定和標准計收地價:

  (一)商業用地屬于商業路線價區段範圍內的按商業路線價計收。

  (二)商業用途建築物的地價計收須按樓層修正系數(附件2)進行修正。

  第十九條 原經批准以出讓方式取得的別墅用地按以下規定和標准計收地價:

  (一)別墅用地的容積率小于或等于0.4時,按用地面積計價。

  (二)容積率大于0.4小于或等于0.6時,超出容積率0.4部分的建築面積另按容積率等于0.4時的地價標准的3倍加收地價。

  (三)容積率大于0.6時,超出容積率0.6部分的建築面積另按容積率等于0.4時的地價標准的5倍加收地價。

  第二十條 以出讓方式取得的港口碼頭用地和遊艇碼頭用地占用岸線的,需按占用岸線的長度加收地價,占用岸線加收地價在評估擬出讓宗地土地使用權價格時一並評估確定。

  第二十一條 具有下列情形的,不計收地價:

  (一)《房産測量規範》規定不計算建築物面積的建築物、構築物。

  (二)經依法批准,以劃撥方式取得國有建設用地使用權的。

  (三)結建式地下空間項目[商品住宅等經營性用地配建的可分割銷售的地下停車位(庫)和商業用途除外]。

  (四)半地下室建築物天花樓板標高在+1.5米(含)以下的部分(商業用途除外)。

  (五)市政設施中的道路、廣場、排洪渠、走廊、公廁、公用綠地和公園用地。

  (六)建築物架空層、消防通道、避難層、圍廊、連廊、出入口、通風口等公共使用部分。

  (七)土地征收後的留用地,由該農村集體經濟組織自用且土地使用權保留劃撥性質的。

  (八)加油站用地經批准增加加氣功能的。

  (九)經批准在現有停車場(位)等現有已出讓建設用地上設立他項權利建設充電設施,並保持現有建設用地已設立的土地使用權及用途不變的。

  (十)房改房、個人購買並已確權登記在個人名下的平價房、廉價房、經濟適用房上市交易(土地取得方式由劃撥改爲出讓)的。

  (十一)以出讓方式取得的工業、倉儲用地增加建築面積,超出容積率1.0部分的。

  (十二)以出讓方式取得的電力設施項目用地超出容積率1.0部分的建築面積。

  (十三)經依法批准,臨時使用國有存量建設用地用于市政設施、施工、勘察或公共服務設施等非經營性用途的。

  (十四)根據《國有建設用地使用權出讓合同》約定,項目用地須配建並無償移交政府的建築物,其建築面積涉及增加的。

  (十五)法律、法規、市政府另有規定或土地出讓合同(協議)約定不計收地價的情形。

  第二十二條 具有下列情形之一的,按以下規定計收地價:

  (一)以出讓方式取得的工業、物流、倉儲用地,用于行政辦公、生活服務設施及其他用地面積不超過總用地面積的7%(含本數,下同),且行政辦公、生活服務設施及其他用途的建築面積不超過總建築面積的15%時,不另計收地價;超過部分按相應用途的基准地價另行計收,其工業、物流、倉儲用地用途不變,原則上用地及物業均不得分割轉讓;允許制造業企業的工業物業産權(不含行政辦公、生活服務設施及其他用途物業)按幢、層的固定界限爲基本單元分割轉讓用于引進相關産業鏈合作夥伴的生産型工業項目,原超出容積率1.0部分未計收地價的生産性建築面積轉讓應按土地使用權出讓地價評估價格補繳地價。

  (二)以出讓方式取得的創意、軟件、信息、動漫、無汙染生産等新型産業用地,用于生活服務設施等配套的建築面積比例由自然資源主管部門核定,不超過總建築面積的15%時,不另計收地價;超過部分按相應用途的基准地價另行計收,其新型産業用地用途不變,原則上不得分割轉讓。

  (三)以出讓方式取得的風景名勝設施用地內,爲其配套的永久性建築物,建築面積不超過總用地面積的3%時,地價評估與計收仍適用風景名勝設施用地地價標准;超過部分需按相應用途的土地使用權出讓地價評估價格計收,其風景名勝設施用地用途不變,原則上不得分割轉讓;土地出讓合同(協議)另有約定的除外。

  (四)商品住宅等經營性用地配建未納入容積率計算的結建式地下停車位(庫),在符合建設工程規劃的前提下需分割銷售的,應先以銷售整體按土地使用權出讓地價評估價格補交地價。

  (五)孵化器項目、新型産業用地、重點文化項目及文化産業園區用地等另有規定的,從其規定。

  第二十三條 大型商貿市場用地、農貿市場用地,原則上不得分割轉讓銷售。

  第二十四條 對本規定或土地出讓合同(協議)約定原則上不得分割轉讓的項目,若依照法定程序確需分割轉讓的,按照辦理當時相應用途的土地使用權出讓地價評估價格補交地價;分割轉讓的部分屬用地配套的,按配套的相應功能計收地價,其土地用途按原用地主用途確定。

  第二十五條 地價款應在土地出讓合同(協議)簽訂[未簽訂土地出讓合同(協議)的,在簽收《繳交地價款通知書》]之日起60日內付清。延期付款的,按日加收違約金額1‰的違約金,土地出讓合同(協議)或《繳交地價款通知書》另有約定的,從其約定。

  第二十六條 本規定實施後,市政府可根據土地市場價格變動情況及産業政策對國有建設用地地價進行調整並頒布實施。

  第二十七條 本規定由市自然資源主管部門負責解釋。

  第二十八条 本规定自2019年10月1日起施行,有效期至2024年9月30日。市政府已颁布的其它国有建设用地地价管理规定与本规定相抵触的,以本规定为准。

  附件:1.土地用途(類別)修正系數表

  2.商業用途建築物樓層修正系數表

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